房产市场向来波谲云诡，房源瞬息万变，为了抢夺房源不少购房者不经意间走上了违法犯罪的道路。本案中戚某便在购房失败后，将“茶水费”说成民间借贷，事实真的如此吗？

基本案情

戚某欲购买即将开盘的某楼盘房屋，在售楼处认识朱某。朱某保证在开盘当天能拿到房，并承诺买不到房可双倍返还定金。双方签订协议，由戚某委托朱某帮其购买房屋，戚某支付了5000元定金。开盘当天，朱某未能帮助戚某选到房源，其介绍戚某认识刘某，双方协商由刘某帮忙购买该楼盘的清退房源。戚某又向朱某支付了105000元，向刘某支付了5万元。戚某与刘某补充签订《购房协议》，约定如在合同期满内刘某未能帮助戚某找到房源，刘某需向戚某支付5万元违约金。此后，刘某也未能帮戚某购买到清退房，刘某向戚某退还了2万元，朱某退还了戚某14万元。戚某找到朱某，要求朱某承担5万元违约金，朱某遂向戚某出具借条，确认结欠戚某5万元。后朱某未支付上述款项，戚某以民间借贷为由向法院提起诉讼。

裁判结果

法院经审理认为，戚某与朱某之间不存在民间借贷关系，而是委托合同关系。戚某主张的借款实为因履行委托合同而产生违约金。戚某欲借助朱某的个人资源而规避开发商公开正规的房屋销售程序帮其获得购房资格，并给予朱某所谓的“茶水费”，即便后朱某未能购买到房屋，戚某仍继续委托朱某、刘某，希望借助其个人资源购买到开发商的清退房源，该行为损害了其他购房者的公平竞购权，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，损害社会公共利益，有违公序良俗，因此双方之间的委托合同应属无效。因委托合同无效，违约条款亦属无效，戚某主张违约金，于法无据，法院不予支持。

律师点评

民间借贷案件的审理需要法官具备穿透式审判思维方式，透过证据显示的借贷关系表象，查明双方之间真实的法律关系。本案中，戚某虽持有朱某签字的借条，但根据法院查明的事实，借条中载明的5万元并非借款，实为朱某未完成委托事项而承诺向戚某赔偿的违约金，故双方之间形成委托合同法律关系。非法的债务，不受法律保护。戚某希望通过中介帮其购买到特定房源，不惜额外支付高额的“茶水费”。但房产中介并非标的房产的代理销售方，其帮助购房人获得房源的途径就是利用其个人资源通过非正常程序获取，这种暗箱操作规避了公开正规的房屋销售程序，扰乱了市场经济秩序，被法律所禁止，因此产生的债权债务不应受法律保护。近年来，各地相继开展房地产市场专项整治活动，对于收取购房者“茶水费”的违法违规行为予以严厉打击，本案判决传达了司法对于该类违法违规现象的否定性评价和零容忍态度。

民间借贷的效力

一、生效条件

1.当民间借贷合同的当事人均为自然人时

自然人之间的民间借贷合同是要物性合同，自出借人提供的借款被借款人接受时成立。在借款协议达成后，借款提供前，出借人可以将允诺撤回，借款人无权要求法院强制出借人履行诺言，提供借款。出借人提供借款具有下列情形之一，可以视为具备合同法关于自然人之间借款合同的生效要件：A.以现金支付的，自借款人收到借款时；B.以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；C.以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；D.出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；E.出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。

2.当民间借贷合同的当事人非均为自然人时

按照法律规定，除自然人之间的借款合同外，民间借贷合同自合同成立时生效，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。在司法实践中，部分地方法院以案件审理指导意见等规范性文件的形式对除自然人之间之外的借款合同的生效时间作出了规定，如《浙江省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》（浙高法【2009】297号）第十条规定：“依法成立的民间借贷合同，自款项实际交付借款人或者借款人指定、认可的接收人时生效。”《上海市高级人民法院关于审理民间借贷合同纠纷案件若干意见》（沪高法民一【2007】第18号）第2条规定：“债权人依据借条起诉债务人还款的纠纷，对借条是形式审查还是实质审查，应视情况区别处理。民间借贷合同具有实践性特征，合同的成立，不仅要有当事人的合意，还要有交付钱款的事实……”

二、无效情形

1.套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的;

2.以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的;

3.出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;

4.违背社会公序良俗的;

5.其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。

需要说明的是，借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪时，民间借贷合同并不当然无效。民间借贷合同的效力应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条的规定认定。