近年来，法拍房吸引了越来越多的关注，也成为很多购房者的新选择。需要注意的是，法拍房虽具备价格优势，但也存在一定风险。这其中，最为常见的情形是被拍卖房屋上有租赁，承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行。

那么，什么是“买卖不破租赁”？“买卖不破租赁”又应如何适用？

基本案情

2018年，李某因刑事犯罪被判刑，其名下的某高档小区房产被法院依法变价处理。2020年，买受人邱某通过司法拍卖网络平台以竞拍价竞得该房产，两个月后，邱某取得房产登记证书，成为该房产新的所有权人。

但随后邱某发现，房屋内有人居住，自己花大价钱拍来的房屋却无法正常使用，遂与居住人倪某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但倪某既不同意按市场价支付房租，也拒绝腾退，并出示房屋租赁合同、物业费和电费发票等材料以证明“买卖不破租赁”。

无奈之下，邱某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。

法院判决

一审法院经审理认为，从合同内容来看，原房主李某给予倪某特别优惠条件，应为李某的个人行为，并非正常的市场交易行为。该行为后果由通过司法拍卖方式取得房产所有权的邱某承受，有悖法律的公正与公平。既然倪某拒绝接受邱某提出的租赁条件，应将房产腾退给邱某，其因租赁合同遭受的损失，应向李某追偿，不应由邱某承担。故判决倪某将房屋腾退给邱某。倪某不服，上诉至北京三中院。北京三中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

律师提示

“买卖不破租赁”原则涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡，承租人的权利固然应受保护，但也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视买房人的权利，因此应对其具体适用施加一定的限制条件。

具体案件中，法院应考察租赁合同缔结的时间、背景以及合同履行情况，查明出租人与承租人之间是否存在其他债权债务等特殊关系，是否因特殊关系而具备某些让利、补偿的情形，租赁合同的内容是否违背公平原则、等价有偿原则等。对于经常出现的虚假租赁、倒签租赁等以租赁为由恶意占用房屋，阻碍法院执行，妨害买受人权利实现的情形，则当然不适用“买卖不破租赁”原则。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

此即为“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使租赁物发生所有权变动，也不影响租赁合同的效力，租赁关系不会消灭，买受人不能以其成为租赁物的所有权人为由，否认原租赁关系的存在，亦不能要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁的四种例外情况

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用买卖不破租赁原则。